부동산에 미친 사람들의 모임의 글.. 투기꾼들이 더 똑똑하네?

이제 6월이지만 아직 일교차가 심합니다. 아침과 새벽 기온이 최소한 10도 이상 차이납니다. 지금 수도권 주택시장이 그렇습니다.  
A지역에 아파트를 분양받은 사람은 마이너스 프리미엄에도 팔리지 않아 입주를 앞두고 계약을 해지하려고 합니다. 반면 서울 강남 B단지는 최근 일주일에 5천만원씩 오르고 있습니다.
 이번 주 부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com) ###의 $$$$에서는 6월을 맞아 급등세를 보이고 있는 서울 아파트시장을 들여다볼까 합니다. 그런데 왜 서울 아파트값만 오르고 있을까요?
 
저는 공급부족과 유동성장세때문이라고 생각합니다. 이주비 등 시중에 떠도는 부동자금이 새 아파트 공급부족으로 미래가치가 높은 서울 도심권과 강남권 아파트시장에 집중적으로 유입되고 있습니다.
 서울에 주택이 부족하지 않다고 주장하는 전문가들이 있습니다. 반은 맞고 반은 틀린 말입니다. 다세대 다가구 도시생활주택 등 비아파트 주택공급물량은 부족하지 않습니다. 부족한 것은 아파트, 그중에서도 새 아파트입니다.
 서울 아파트시장은 지난 2013년 5월 바닥을 치고 2014년부터 회복세를 보였습니다. 그러자 30~40대 실수요층이 적극적으로 내집마련에 나섰습니다. 하지만 서울에서 입주 5년 안팎의 새아파트를 구하기가 힘들었습니다.
 서울 대체 주거지인 미사강변도시 다산신도시 위례신도시 등에서 공급물량이 남아있어 공급부족에 대한 갈증이 일부 해소됐습니다.
 하지만 이제 서울 대체 신도시도 없습니다. 서울 항동지구, 고양 지축지구 향동지구 장항지구, 시흥 장현지구등이 남아있지만 소규모 택지인데다 입지에 있어 역부족입니다.
 문제는 2012년부터 신규 택지지정이 사실상 끊겼다는 것입니다. 지난 2010년 보금자리지구로 지정된 다산신도시 진건지구와 지금지구, 2011년 과천지식정보타운이 마지막이었습니다.
 지난 2014년 박근혜정부는 2017년까지 대규모 공공택지 개발을 중단하겠다고 선언했습니다.
 10년만에 찾아온 상승장에서 재개발 재건축 등 정비사업이 살아나자 서울에는 매년 멸실주택이 4만가구씩 발생하고 있습니다. 반면 실수요층이 입주하려는 새 아파트는 부족합니다. 특히 매년 늘어나는 3만세대(세대수)중 1~2인가구가 급증하고 있으나 이들이 찾는 20평형대 소형 아파트는 절대부족입니다.
자가 비율이 30대 12%, 40대 41%에 불과한 서울 거주 30~40대 실수요자들은 주거환경과 직주근접성이 좋은 소형 아파트를 선호합니다. 
따라서 서울 도심권과 강남권에 접근하기 좋은(직주근접) 아파트를 찾는 30~40대가 계속 늘어나고 있습니다. 하지만 새 아파트가 없습니다. 대체 신도시도 없습니다.
그러자 지은지 25년이 넘어가는 분당신도시나 일산신도시, 서울에서 가까운 고양 삼송지구 새 아파트값이 상승하고 있습니다.
여기에 2016년부터 급증한 투자수요도 서울 아파트 공급부족에 큰 몫하고 있습니다. 2016년 6월 금리인하가 결정적으로 작용했습니다.
50대 이후 금융자산 부자들이 초저금리에 실망해 은행에서 돈을 인출해 강남 재건축단지를 중심으로 아파트 매수에 본격적으로 나섰습니다. 10년만에 다시 아파트시장에 보수적 투자자들이 되돌아온 것입니다.
지난해 11.3대책 전후 조정장세가 오기전까지 지난해 4월부터 10월까지 7개월 간 보수적 투자자들이 투자에 나서면서 강남 아파트값은 급등했습니다. 재건축단지는 물론 잠실엘스, 도곡렉슬 등 재고아파트와 앞으로 재건축이 기대되는 개포동 대치동 일대 중층 단지가 폭등했습니다.
그리고 다시 1년만에 지난 4월부터 상승랠리가 시작되고 있습니다. 지난해 10월 전후 전고점을 돌파하고 있습니다. 이번에는 40평형 이상 대형 평형까지 매수에 나서고 있습니다.
부동산 부자들은 상승장이 당분간 계속될 것이라는 기대심리가 강합니다. 부자들이 아파트시장에 돈을 투입시킨다는 것은 상승장이 길어진다는 것을 의미합니다. 5년 이상 보유하기 때문입니다. 따라서 2023년까지 계단식 상승이 지속될 수도 있습니다.
부자들의 투자범위는 확산중입니다. 잠실 등 강남권 재고아파트는 물론 이촌 목동 과천 광명 등 재건축단지와 마포 공덕 옥수금호 마곡 등 재고아파트도 매수에 나서고 있습니다.
초과이익환수제에서 자유로운 재개발시장도 물론입니다. 성수전략정비구역과 한남뉴타운을 적극적으로 매수하고 있습니다. 대지지분이 5평형 이하 원빌라가 평당 9천만원에 육박하고 있습니다.
또 직주근접 가치가 높은 아현뉴타운 북아현뉴타운 흑석뉴타운도 부자들의 투자처가 되고 있습니다. 신길뉴타운 수색증산뉴타운 은평구 재개발구역도 4월 이후 중산층까지 가세해 투자수요가 급증하고 있습니다.
2017년 6월 현재 수도권 주택시장은 대세상승장이 아닙니다. 주식시장으로 치면 테마장세,개별장세입니다. 국지적 상승장입니다. 수도권 외곽으로 확산돼 대세상승장이 될지는 좀더 지켜봐야 합니다.
지금도 김포 시흥 파주 양주 수원 용인 평택은 물론 화성 동탄2신도시에서도 무피(분양가에 프리미엄이 붙지 않은 분양권) 매물이 출현하고 있습니다. 가수요인 단타 투자자들이 입주를 앞두고 투매하는(손절매하는) 물건입니다.
아파트를 매수할 때는 주택시장의 핵심 실수요층인 30~40대가 선호하는 입지(학군 교통 녹지 할인점 백화점 병원 등 주거인프라)를 갖추고 있는지(갖출 것인지)를 따져봐야 합니다. 또 직주근접성과 정비사업 모멘텀(상승동력)이 있어야 투자가치가 있습니다.