서브프라임- 유가- 그리고 금리

미국 경제를 추락시킨 리먼 사태는 두가지 원인으로 봐야 합니다.
 
1. 저금리 저신용자 대출
 
– 미국의 자본가들이 집을 담보로 하기 때문에 걱정하지 않아도 될 것이라고 보고 저 신용자들에게 모기지론을 살포합니다. 사실상 건설경기가 살아나면서 미국의 초 호황을 누리게 됩니다. 그리고 집가격이 2004년에 비해 2007년까지 무려 2-3배가 올라갑니다. 당시 이런 집가격 상승은 일본이 1980년도 후반에서나 볼 수 있는 집값 상승입니다. 자고 일어나면 집가격이 오르니 너도 나도 대출을 받아 집을 샀습니다. 한마디로 안사면 병신이라는 것이 됩니다.
 
미국의 모기지론 보다 좋은 것은 없습니다. 그 당시 미국 환경에서는 정말 파격적인 주택 정책이라고 보입니다. 모기지론이 시작할 당시 미국의 기준금리는 1%였고 모기지론은 2%로 시작했으니 정말 좋았습니다. 그것도 30년 분할 상환이니 아주 작은 수입이라도 서민들이 내 집 마련이 가능했던 것입니다.
 
처음 모기지론을 시작할 때에 미국의 주택가격은 정말 저렴했습니다. 평당 3,000달러 정도였고 30평형을 10만달러면 입주가  가능했습니다. 10만달러 주택을 모기지론으로 할 때 70%까지 대출이 가능합니다. 그러니까 자신은 3만불내고 7만불을 모기지론을 해서 구매합니다. 이 때 들어가는 월 지출은
 
원금 : 70,000 달러 /360개월=195 달러/원
이자 : 70,000 달러 *0.02/ 12개월= 117달러 /월
——————————합 312 달러/월
(공공임대주택 월세 (500달러/월)도 안되는 가격으로 내집 마련이 가능했습니다.)
 
그런데 이렇게 진행되다가 주택가격을 2배(평당 7,000달러)로 상승하고 금리는 기준금리 5% 대출금리 7%로 바뀝니다. 불과 3년만(2004년-2007년)에 일어난 일입니다. 다시 말해서 10만 달러 주택이 20만달러로 바꿘 것입니다. 그러면 이때 집값이 계속 상승할 것으로 알고 새로 구매한 사람은?
 
원금 : 140,000 /360 = 390 달러
이자 140,000 *0.07/12개월= 817 달러
—————————- 합 1,207 달러/월
 
한국돈으로 환산을 하게 되면 월 35만원을 내고 내 집 마련하려던 서민들이 3년 사이에 월 130만원을 내야 한다는 것으로 바뀐 것입니다. 우리는 주택가격 상승과 금리 상승이 불러온 이와같은 재앙이 서민들에게 내집 마련의 꿈을 얼마나 저버리고 있는지 미국의 모기지론 사태를 보고 깨우쳐야 하는 것입니다.
 
2 유가 폭등에 의한 주택난
 
– 리먼 사태를 만든 또하나의 큰 원인이 바로 유가 상승에 있습니다. 2004-5년 당시 유가는 배럴당 40달러에 불과했고 그런 저유가를 기반으로 도시 중심보다 도시 외곽으로 빠져나가도 교통비 부담이 적었습니다. 미국은 대중교통 보다 주로 자가용을 이용하기 때문에 대부분이 사람들이 도시 외곽에 살면 기름값 부담이 커서 도시 중심에 살려고 합니다. 그런데 그 당시 저유가의 영향으로 도시 외곽지역에 주택으로 빠져나가게 됩니다. 도심으로 부터 떨어진 곳에 우후죽순으로 주택이 들어서게 됩니다. 그런데 2007년 유가는 배럴당 120달러까지 치솟아버린 것입니다.
 
도시 외곽에 집을 산 사람들은 유가를 감당하지 못하게 되고 도심 외곽지대는 주택 거래가 멈추기 시작합니다. 외곽에서 도심까지 출퇴근 하는 근로자들은 자신의 주택을 도심쪽으로 옮기려고 했지만 집이 팔리지 않아 빈집으로 나두고 도심에 월세를 얻어서 다녀야 할 판이였습니다. 결국 주택가격이 이 때 도심 외곽에서 부터 대 폭락이 진행된 것입니다.

 
위의 두가지 사례는 최근에 벌어지는 한국이 리먼브라더스 때와 너무나 유사하다는 점입니다. 저유가 그리고 저금리를 언제까지 유지될지는 모르겠지만 만약에 유가가 올라가고 금리가 올라가면 곧바로 한국 경제는 리먼사태를 맞이 하게 된다는 점입니다.