아파트의 몰락 더 쉬운 적중게임

틀리기힘들다는 표현이 맞을겁니다. 틀리기힘들다… 제가 2008년부터 부동산 분야에 있어서 아고라에서 굵직 굵직한 적중도들이 존재하죠 사실 아고라 이전으로 더 거슬러 올라갑니다 제가 다음에서 작은부자 주식카페를 운영하기 시작한것이 2005년도 부터니까요 사실 그중에는 맞추기 힘든 적중도들도 존재합니다 강원도와 제주의 발전및 특히 강원도에 KTX가 생길 가능성과제주에 신공항이 생긴다면 동부가 될거라는 적중도는 제일 굵직한 적중도였죠 2007년도로 기억됩니다.. 아니면 2008년도즈음에 제가 수도권 아파트에 대해서 너무 안타까운 심정으로 동영상까지 만들었던 기억이 있습니다그 즈음은 제가 아고라를 시작할때도 아니었기때문에 카페를 통해서 수도권 아파트 경고를 했었습니다 또한 2009년도 이후에는 수도권 아파트는 정체되더라도 경기 강원 제주 충청등의 토지상승은 예측해서 부동산 서비스신청 회원들에게는 실제로 투자의견을 드렸었구요2010년도에는 지방주택 매수의견2012년도에는 서울 주택 매수의견을 드렸으며… 사실 서울도 그 즈음까지 꽤 떨어진 시절이었죠2012년말에는 강남재건축을 필두로한 수도권 아파트의 반등까지 예측했었습니다 제가 기억하는 한가지는 2007년도였을겁니다제가 주위에 지인들에게 수도권아파트의 위험성…그당시는 사실 현재처럼 전국적인 아파트 상승보다도 강남에 집중된 상승이 있었던 시절에수도권아파트의 상승이 있었죠첫경고가 그즈음에 있었고 그리고 제가 강원도의 시대가 올거라고 지인들에게 싸이월드로 얘기하기 시작합니다 그런데..그런데말입니다 저이 그런 경고후에도 제 기억이 맞다면 강북의 경우는 MB의 강북 뉴타운 개발등으로 강북의 아파트가 더 상승을합니다. 강남은 침체를 시작했죠 사실 아시는 분은 아시겠지만 수도권 아파트에서 나올려면 2007년에서 2008년이 적기였죠 즉 강남의 후발로 강북이 오르기 시작하면서 사람들은 정신을 차리지 못했고 제가 그당시 친구들중 분당과 평내호평및 강북에 4억원대 이상의 아파트 동창들에게 경고를 하다가거의 말싸움정도는 아니어도 굉장히 크게 논쟁을 한적이 있었습니다 그친구들은 2008년을 지나면서 모두 손실을 봤죠  그리고 저의 토지와 수도권 주택 매수의견도 작년에모두  매도하고 나오라는 의견을 드렸습니다토지의 경우 일부 지역만 남기고요…2015년도 강원도 경기도 토지는 전량 이익실현제주및 일부 지방의 경우는 일부 남기고 이익실현그리고 수도권 주택도 전량매도의견을 드립니다 사실 저의 부동산 적중도는 여러분이 딱봐도 맞추기 힘든것들이 꽤 있죠 물론 빗나갔던것들도 있습니다.제가 향후 국내의 경우 쌀이나 농산물의 상승의 시대가 올수 있으서호남평야의 투자도 괜찮다고 얘기했던적이 있죠물론 주력으로 제가 추천한 지역은 아니었으나 쌀값의 상승 예상은 빗나갔습니다그러나 전반적인 토지상승으로 인해서 땅값은 올랐죠강원 경기, 제주에 비할바는 아니지만뇨 현재는 사실 그 지역들의 전라도 지역 서부지역들인데요 언젠가 세계적인 식량위기가 와서 그런 지역들이 곡창지대가 오를수 있는 가능성은 여전히 있다고 보지만문제는 그 지역들도 어쩌면… 물부족에 직면할수도 있다는게 현재의 생각이라서추후 좀더 물부족에 대한 심화된 연구가 필요해보입니다 충청권에서 제가 추천해던 지역은 태안이었는데요..그 지역도 올랐죠하지만 작년에 다 매도의견을 드립니다. 왜냐면 그 지역도 물부족에서 자유롭지 못할수 있다는 생각에서죠 자 수도권의 주택 매도의견…작년에 나왔습니다 아파트는? 이라고 물으실텐데2008년도 수도권 아파트 매도후에 아파트는 매수의견을 드린적이 없죠 그나마 제가 아고라에서 좀 좋게 얘기했던게 군포의 1억원대 아파트그리고 세종시 아파트정도였죠세종시 아파트는 초기에는 사실 천안 대전보다 쌌거던요그래서 천안대전을 사신다면 차라리 세종으로 이동하는게 낫다는 의견을 드렸습니다  수도권 아파트도 당연히 모두 매도의견이죠사실 2012년말에 2013년부터 수도권 아파트 반등을 예측했으나주택의 상승여력이 더 크다고 봐서 주택을 추천했던것이죠아시는분은 아시겠지만 수도권 주택 매우 많이 올랐습니다 현재도 사실 저는 2007년도의 느낌과 비슷합니다 물론 단.. 그 하락이 바로 내년부터 시작되지 않을수도 잇고일부 판교나 또 일부 지방의 아파트들은 고공행진을 1-2년 더 할수도 있어보이구요특히 판교는 판교역부근은 알파돔시티등의 개발이 있어서어쩌면 조금은 더 오를수도 있지 않나… 그리고 판교의 발달과 더불어분당도 조금은 더 갈수 있지 않나 보고는 있습니다만…. 판교의 경우는 초창기 거품을 경고했엇다가 제가 3년전인가부터 강남에서의 테크노밸리 이전과지하철의 강남역 접근성이 우수해진 이후에는강남축의 판교이동이라는 얘기를 하면 판교의 발전을 예측했었죠… 그런 연장선에서 일부 지역은 조금더 건재하거나 혹은 소폭 더 오를수도 있겠습니다만…  그러나 이제는 아파트의 몰락이 시작됩니다 여러분은 이거 하나를 꼭 기억하셔야합니다 쏠몽은 수도권 아파트 침체의 예측 이후에도토지나 여타 부동산의 상승 예측으로 아고라에서 많은 욕을 들어먹던 사람이며 또한 2012년말이후에 수도권및 경부축 아파트의 반등 예상으로는 쌍욕및 안티가 생긴 사람입니다 그러한 쏠몽이… 그러한 쏠몽이 이제는 전반적인 아파트및 부동산의 몰락을 예측하고 있습니다 그리고 제 입장에서는 다른 토지나 주택파트의 경우는 지역에 따라서 제 예측이 틀릴수도 있다…고 얘기한다면그럴수도 있다고 대답할겁니다 허나 아파트의 과잉공급에 의한 아파트의 장기침체 가능성의 예측이 틀릴것이다… 고 얘기한다면그건 좀 틀리기힘들것이다라고 얘기할겁니다 저의 아파트의 몰락에 대한 예측은 빗나가기 힘들겁니다 공급과잉에 의한 아파트의 장기침체는 이제 1-2년조금 길게 봐도 3년에 거쳐서는 시작되겠죠 단 그게 바로 급락으로 가는거보다는 장기침체로 가게 되어지되 지역별로 어느 순간에 있어서는 거래량이 끊김 급락하는 시기가 생기게 될겁니다 물론 저도 그 시기를 정확히는 모르겠습니다. 급락하는것이 3년후일지 5년후일지그것도 분명 지역별로 갈릴텐데요 아파트는 반드시 몰락합니다일본과 프랑스의 예가 존재하며 다른 분야는 모르나 아파트 만큼은공급과잉으로 공실이 생깁니다 저의 과거 그 어느 적중보다제가 가장 확신에 차있으며 틀리기 힘들다고 보는 예측입니다  제가 사실 3년전에 이런 얘기를 한적이 있죠윤상원님의 예측은 그저 아파트에 대해서만 어느 시점에 적중될것이다선대인님의 예측은 맞기 힘들것이다… 윤상원님의 무조건 아파트 토지 모두의 폭락론을 저는 사실 반대했었습니다토지는 갈거라 봤었구요.. 왜냐면 일본과 토지 상승폭이 달랐고 사실 2007년까지 수도권 아파트에 그 상승이 집중되었으니까요 또한 선대인님의 경우는 사실 제가 약간 평가 절하 발언을 했던 기억이 있습니다그분은 성공하지 못할것이다..그리고 제가 이분을 조금 안좋게 보는 이유는김광수연구소 밑에서 계시다가…김광수 연구소 의견에 대한 매스컴을 본인이 다 타시고는 어느순간 나와서 자신이경제연구소를 차리셨죠.. 제가 알기론 경제학 전공도 아니신대…그래서 제가 이분 쓴소리를 한적이 딱 한번있었죠간단히 얘기했던거 같습니다 이분은 적중하기 힘들다…왜냐면 지방의 아파트는 사실 수도권과 다르게 상승도가 달랏었습니다 물론 제가 이분들을 폄하하는건 아니구요단 제눈에는 다른 변수들이 보이고 있었는데무조건적인 폭락…무조건적이었던…한방향성에 대한비판이었던것이죠 그러나 사실 투기세력과 양적완화의 변수를 빼고 본다면 이분들의 예측은김광수소장님을 비롯한 이분들의 예측은 사실 정공법이었다고 저는 봅니다만그러나 그럼에도 그당시 그분들 의견이 장기침체도 아니고 무조건적인 폭락론에는 저는 조금 동의할수가 없었습니다  그러나 언젠가는 그분들의 경고가 적중하게 되는 시기가 있을거라고 했죠 이제는 그 시기가 다가올것입니다  아파트의 몰락… 그리고 또하나 저의 큰 예측은이제 토지도 하락전환으로 꺽여 내려올걸로 저는 봅니다지방 토지도 현재는 너무 올랐습니다 단 지역별로는 더 갈 지역들이 있죠. 개발되는 지역들은요..그러나 가는길에 더 가더라도 토지도 1-2년을 거치면서길게봐서 3년정도 거치면서 정체되고 그후에 하락전환되어질겁니다 그리고 중국부동산의 정체도 시작될것이며정체후에 조금 오르거나 버티는 현상이 있을수 있으나결국 중국부동산도 무너지게 될겁니다 제가 우리나라 부동산의 경우는 전체적인 폭락이라는 표현을 잘쓰지 않습니다장기침체의 시작.. 단 공급과잉 아파트 지역의 경우는 때가 되면 폭락..공실 = 폭락 이죠 뭐아파트 무덤 이런 얘기를 하죠 그러나 중국은 폭락을 피하기 힘들어보입니다 중국에 계신분드에게 팁을 드리면 그래도 굳이 중국부동산에 투자하기 원한다면후발을 투자하세요 여러분이 주도주와 그이후에 후발주의 개념주식에는 이런 개념이 잇는데 대형주 가고 그후에 중소형주가 따라 오르는 2007년도에도 강남오르고 그이후에 강북오르는 그리고 그 이후에 지방 아파트가 후발로 오르는 이런 현상이 있습니다 주식과 부동산 모두에 존재하는 현상인데 굳이 중국에서 부동산 투자하시려면 덜 오른 후발지역을 택하셔야합니다중국도 후발로 오르는 지역들때문에 정신을 못차리겠지만이후로 어느 순간 급락현상을 맞게 되리라 전 보고 있습니다 2006년말인가 2007년초에 짐 로저스가 한국에 방문해서 이런 얘기를 던지고 갑니다강남은 많이 올랐으니 강북으로 이동하는게 낫다실제로 뉴스 내용이 이겁니다 크게 알려진 뉴스가 아니라 경제뉴스 한켠에 나온 뉴스였죠제가 그당시는 거의 모든 경제 뉴스를 섭렵하던 시절이라서… 그후에 MB의 뉴타운개발로 강북이 약진을 합니다 이런 후발의 개념을 이미 로저스는 미국의 예에서 알고 있던것이죠… 어쨌던 이제는 부동산에서 서서이 발을 빼야되는 시점입니다 단 대출이 없고 본인이 거주할 부동산에 한해서는 본인이 선택하셔도 됩니다 대출이 있다면 온힘을 다해 대출을 줄여가셔야합니다  이제는 제가 아파트와 토지에 대해서전반적인 부동산의 장기침체돌입에 대해서 이제 경고를 해야되는 시기가 온거 같습니다  아파트는 몰락할것입니다그건 틀리기 힘든 맞추기 힘든이 아니라.. 틀리기 힘든 예측입니다 공급과잉.. 그리고 투기세력…답은 정해져있어보입니다 단 지역별 디테일은 여전히 존재합니다 제가 올해부터 주식과 부동산등 투자전업으로 조만간 부동산카페도 만들것인데그때에 지역별로 좀 분석을 해드릴 예정에 있습니다 아파트의 고위험지역들….에 대한 경고들이 나가게 될겁니다. 개인적으로는 천안의 일부지역이 좀 공급과잉 이미 당첨으로 보여지는데요. 제가 몇년전에 천안아파트가 세종시보다 비싸다면 세종으로 가라는 의견을 드린것이 바로 그런 맥락입니다. 천안도 할 애기가 많죠. 왜냐면 천안 상승론자들은삼성반도체하고 그쪽 아산탕정의 기업들 얘기하시거던요 그러나 판교의 테크노밸리와… 그런 제조 생산공장들은 조금 질이 다릅니다. 자세한 얘기는 추후 부동산카페에서 더 심도있게 나누도록하구요.. 2015년부로 저의 공식의견을 아시고 계셔야합니다수도권 주택 모두 매도지방의 토지도 절반이상 매도.. 개발되는 지역만 소량 남기고 다 매도하라는 의견이구요절반이 아닌 적어도 절반이상 개발되는 지역 외에는 거의 매도의견입니다지방 주택의 경우 그리고 58년 개띠의 은퇴로 인해서 전원주택의 경우 조금 변수가 있을겁니다만그래도 대출이 많은분들은 모두 매도매도입니다 전원주택도요… 양평 이런데는 말도 안되는 가격이 형성되어있죠..양평 이런곳은 토지도 매도의견입니다 투자 참고하시되 아파트의 위험성을 꼭 인지하고 계시기 바라겠습니다 여기서 조금더 오르는건 사실 저는 큰 의미가 없다고 봅니다왜냐면 부동산은 폭락이 무서운게 아니구요가격이 떨어지지 않는거 같아도 실질적인 거래가 일순간에 실종이 됩니다 사실 그게 무서운겁니다. 그래서 토지의 경우도 선제적인 매도의견을 드리고 있습니다