아파트의 취약성

그간 저의 부동산 의견은1가구 2주택 제한및 DTI규제인 2007년이후 수도권 아파트 강력매도단 2008년 이후 일부 지역 토지 투자의견 그리고 그후에 제가 지방 주택 매입의견을 드린적이 있습니다.2-3년전으로 기억됩니다. 제 운영카페 전체자산 포트폴리오에 말씀드렸죠… 한번 확인해봐야하는데 2011년 아니면 2010년 말인듯한데요.. 즉 그간은  전세살고 땅을 일부 투자해라.. 2011년이후에는 전세살거나 지방 주택 살면서 땅 일부 투자해라.그리고 작년말 올해부터는 수도권 주택 매입의견을 드리고 있습니다. 오해하지 마실것은 아직도 아파트 매수의견을 드린적은 없습니다.강남아파트에 한해서 향후 3년 적당가격이 있다면 매수 가능하다는 의견을 냈으나여전히 제 의견은 주택으로 사라…입니다.바닥가능성은 바닥 가능성이고메리트는 주택이 더 크다는것이죠… 전체적인 아파트 시장의 낙관으로 보셔선 안됩니다. 왜냐면 아파트는 그만큼 취약한 품목이기때문입니다. 은마재건축의 경우도 바닥가능성을 언급드린것뿐입니다. 정부정책에 의해서…사실 은마 접근을 위해서는 새로 받을 아파트에 대해서 더 면밀한 조사를 해야죠. 강남아파트의 향후 3년 바닥 가능성은 크다고 봅니다.은마재건축의 경우는 작년이 바닥이었을가능성이 크구요 하지만 왜 아파트보다는 주택인가…에 대해서 그간 아파트의 취약성에 대해서그리고 미국과의 비교에 대해서 많이 설명드렸으니 또 언급은 피하도록합니다. 아파트의 취약성에 대해서 여러분이 더 아실려면 사실 윤상원 논객의 글을 참조하심이 좋습니다.그분의 모든 의견이 저와 같진 않으나윤상원님의 글을 통해서 여러분이 아파트의 취약성을 아실수 있어야합니다. 저의 경우는 지방의 지은지 얼마 안된 아주 싼 아파트까지 그곳에 넣는것은 옳지 않다고 봅니다.단 지방의 경우는 인구수요에 대한 것은 반드시 검증하셔야합니다.주변에 상가도 학교도 아무것도 없는데 싸다고 해서 투자해서는 추후 아파트 사려는 수요가 없을경우문제가 될수 있습니다. 지방에는 실제로 몇년전만해도 꽤 중심지에도 7-8천만원대가 존재햇었습니다. 현재는 1억 2-3천으로 올랐지요 또하나는 강남과 같이 인구 밀집및 수요가 있는 지역의 경우는추후 바닥의 가능성이 크다.이유는 많이 떨어졌기때문인데요. 문제는 그럼에도 강남중에도 일부는 여전히 거품이 존재한다는것이죠 여러분이 월세대비… 즉 전세도 정기예금 금리로 환산해서집값대비 몇프로를 년 벌어들일수 있는가…만일 정기예금금리인 3프로대에도 미치지 못하는 월세수익이라면그건 투자가치가 크지 않습니다. 지방의 주택의 경우는 1년 월세 수익이 집값의 10프로에 육박하는 주택도 존재합니다. 그러므로 모든것을 일괄적용마시고 하나하나 면밀히 비교해보셔야합니다. 그러므로 반드시 보아야할것은집값대비 1년 월세 수익(전세금은 정기예금 최고금리정도로 해서 산정)또한 10년간 추이… 최고점 대비 현재의 하락폭집이 지어진 년도집안 인테리어등 그런 가치그리고 아파트의 주택보다 취약성등을 다 고려하셔서 선택해야합니다. 아파트는 층층이 쌓은것이죠대지지분도 얼마 안되고 아파트의 가치는 인구밀집지역에수요가 많은 지역…즉 강남처럼 학군의 수요가 있는 지역과도심 중심부에서나 가치가 나올수있습니다. 저의 강남아파트 향후 3년 바닥론을아파트 낙관론이나 아파트 예찬론으로 오해하시면 곤란합니다. 아파트는 취약할뿐이죠.그간 투기세력의 2007년까지의 장난으로 인해서아파트에 대한 왜곡된 가치가 매겨져있습니다. 서울 주택 매입은 올해부터 가능하다고 봅니다.2007년대비 많이떨어진 지역그리고 다세대라 월세 수입이 보장된 주택들단 너무 노후할경우 향후 재건축비용등 건축비 상승이 발생할경우에의 고려점등을 면밀히 보셔야합니다. 즉 이제 주택도 자동차 처럼 소모품그리고 연식을 보셔야합니다. 강남재건축을 무조건 하락으로 보기 힘든것은새정부의 법개정에 따라서 용적율이라던가 분담금등의 변화가 있을수 있습니다.막말고 수요가 거대한 땅에 더 높이 더 많이 지을수 있게 되고정부가 그 분담금에 대해서 좀 완화를 한다면사실 은마에 타워팰리스같은 아파트가 들어선다면사실 알수 없는겁니다.다시 말씀드리지만 알수 없는거죠. 조사를 안했으니까요…하자 했는데 다들 관심없어 하셨으니까요. 그런고로 저의 글을 아파트 낙관론으로 오해하지는 마시길… 사실 그간 몇년간 부동산 관련도 경제방에 올리다 작년말 올해부터 부동산방에 좀 올리기 시작했는데그래서 그간 저의 의견을 모르고 오해하는분들도 있을거 같아 좀 다시 정리드립니다. 아파트는 취약한 상품입니다. 향후 더 나은 수익률은 지방의 매우 싼 상가들이 될수도 있습니다. 한 품목만 고집하지 마시고 월세대비 그리고 가격 추이인구 수요등을 따지셔서 잘 선택하시기 바라겠습니다. 올해부터 작년말 올해부터 수도권 주택 매입 가능시기입니다. 단 너무 서둘지 마시고올해말 내년정도까지 잘 보시고 선택하시길… 주택의 무조건적인 하락을 얘기하기에는 많이 떨어진 측면이 있구요그동안도 건축비가 올랐지만향후 상황에 따라서 건축비등의 상승이 있을수 있습니다. 자신이 땅을 사서 집을 지을수 있어 건축비 거품을 뺄수 있다면 더 좋겠죠. 그리고 저의 가상포트폴리오상 부동산 비중은 전체 자산의 절반정도입니다.50-60프로 정도…부동산에 자산의 올인도 결코 좋지 않다고 보고 있으며더구나 현금 올인도 좋지 않습니다.부동산이던 주식이던 원자재던 저평가 품목에 투자하고현금비중은 크지 않은 상태입니다. 참고해서 각자 안전투자하시기 바라겠습니다.  즉 아파트의 경우 강남같은 수요지역이나아니면 지방의 도심중 아주 싼 지역외에는 고전을 할수 있음을 아셔야합니다.물론 지방의 중심지가 아니라도 거의 빌라정도의 싼 가격이라면 괜찮겠죠.하지만 여전히 다수가 거품이 껴있다는 사실 인지하시고그것을 월세대비 환산으로 해서 주택하고 비교하시면 확연히 거품을 아실수 있을겁니다 앞으로 부동산이 모든 지역이 다 오르게 되는 장세는 오기 힘들다고 보여집니다.차라리 강남처럼 앗싸리 수요가 큰곳이 적당가격이 오면 바닥이 잡힐것이구요그리고 여전히 지방의 저평가되고 급매물로 나오는 것들… 경매가에 거품이 있다는 사실을 좀 인지하셔야하는데시초가에 나오는 경매가격이 거품이 있는 지역들이 있습니다.몇년전부터 시작된 현상인데그래서 실제로 경매 낙찰가격조차 일반적으로 나오는 급매물보다 경매가 더 비싼경우가 지방에 종종 있사오니경매가격의 거품 주의하셔야하고 초보분들은 주택경매에서 낭패 보는 경우가 있다고 합니다.특히 전세사는 사람들 전세금을 고려안하고 등기부등본만으로 확인해서 투자하다가 낭패봅니다.선순위등을 따지셔야하오니경매는 반드시 전문가와의 상담후에 접근하셔야하고경매가격자체가 싸지 않게 나오는 지역들이 있으니발품팔아서 경매가격과 일반 매물 가격의 비교도 잘 하셔야합니다.