집값 하락론의 근거 타당한가?

집값 하락론의 근거 타당한가?
 
집값 하락론자의 주장을 몇가지로 정리해보면
 
1.인구가 감소한다
 
2.소득대비 비싸다
 
3.가계부채가 너무 많다
 
4.베이비부머가 은퇴해서 집이 남아 돈다
 
 
대충 이정도 인것같다.
 
 
여기에 대한 타당성을 검토헤보자
 
1.인구감소한다?
개뿔이 2030년까지는 늘어난다. 앞으로 15년뒤에나 벌어질 일이다
글고 유럽이나 우리보다 먼저 인구정체를 보인 나라들도 집값 올랐다.
인구 제일 먼저 줄어드는 우리나라 지방집값 올라가는건 무엇으로 설명할것인가?
 
 
 
2.소득대비 비싸다
 내가 젊은시절에도 비삿고 한번도 싼적이 없었다
내가 최초에 집마련한 1990년도는 근로소득 27년을 한푼도 안먹고 입고 모아야 산다고 했다
폭락론자 선대인이 만든 실질가격 아파트 차트를 보면 내가 처음 집마련한 시점보다 지금 집값이 더싸다.
 
 
우리나라의 RIR는 세계에서 어떤 수준일까? 결론부터 얘기하면 낮은 수준이다
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=201401165067e&nid=003&sid=0103
 
설마 23년전보다 소득이 줄어들었다고 주장은 하지 않겠지?
 
 
3.가계부채가 많다
이말은 맞다.이것이 집값상승여력을 제한하는것은 분명히 맞다.
그러나 이것때문에 하락할것이라고 주장하는것은 틀리다.
 가계부채중 주택담보대출은 50%수준이고
주택담보대출의 상당부분이 집을 사기위해서 아니고  자영업자들 운영자금등이다.
그리고…
가계대출의 70%가 소득 상위 40%가계의 대출이다.
즉 부실화 될 가능성이 낮다는 것이다.
연체율을 보면 안전하다.
그리고 집값은 부자들이 결정한다.부채없이도  살수 있는 부자들이 집값을 결정한다.
게다가 가계부채가 줄어들지 않았는대도 지난 몇년간 지방집값이 오른걸 보라! 
 
 
 
 
 
4.베이비부머가 은퇴해서 집을 팔고 그 돈으로 생활할것이다.
 
이것은 가상이다…실제로 삼성생명에서 조사한 바에 따르면
은퇴후 노년자들도 집을 팔기보단 재산으로 죽을때까지 소유하는 경향이 많고 판 경우는 드물다고 밝혓다.
베이비 부머가 은퇴해도 살집은 있어야하고…또 은퇴후 제 2의 직업을 가질것이다.
그래서…베이비부머가 은퇴후 집값이 하락할섯이란 가정은 증면된바가 없다
우리나라보다 더 인구고령화가 빠른 미국,유럽에서도 베이비은퇴로 집값하락하지 않았다.
 
 
집값 상승과 하락 요인은 내 생각에는 공급이 중요한것같다
공급을 많이 하면 집값 내리고 공급이 적으면 집값 올라간다.
 
최근 몇년간 서울 수도권 집 공급이 많이 줄어들었다.
그래서 이제 집값 오를때가 된것이다.
 
전세가 상승이 집 부족을 말해준다.
전세수요는 많지만 전세 공급은 적다
전세 공급은 누가 해주나?
다주택자들이다.
다주탹자들 세금 폭탄으로 징벌했고 압박했다
누구도 다주택자가 되려하지 않았다.
그래서 전세공급은 줄어 든것이다.
전세가격이 올라가니…집값에 육박하니…전세수요가 매매로 돌아서는것이다.
 
그런데..최근에 다주택자에 대한 징벌이 하나가 완화되엇더,
다주택자 양도새중과가 일반과세로 바뀌었다.
물론 최고세율이 41.8%로 아직도 높지만…
 
이제 다주택자들이 집을 사서 전세 공급을 늘려줄수 있게 되었다.
그러나 종부세,아직도 높은 다주택 양도세를 감안할때
부자들도 쉽게 집을 많이 사서 전세공급을 해줄것 같지 않다
당분간 집값 상승보다  전세가 상승이 맹렬할것 같다.
전세가의 급등은 매매수요를 유발하고  결국 집값도 밀어 올릴것이다.