토지 투자에 대한 조언

1. 토지의 위치와 현황을 수차에 걸쳐 살펴야 한다.
매입하고자하는 토지를 현장에 여러번 가서 보아야 한다.
땅의 모양, 형태, 경사도, 방향, 토질,그리고 사용현황에 대한 관찰이 필요하다.
땅의 모양 즉 주변의 다른 토지와의 경계선이 반듯한가
제멋대로 되어 있는가가 활용에 있어서 매우 중요하다.

일반적으로는 도로에 접하는 부분이 좀더 긴 직사각형의 땅이
정사각형이나 다른 모양보다 활용도가 좋다고 한다.

땅이 평평한가 경사 졌는가? 경사각도는 얼마나 되는가 하는 것도 중요하다.
농지에서 경사도 15도 이상은 한계농지라 하여 농지전용이 수월하다.

임야에 있어서는 경사도가 25도 이상이면 산지전용허가가 나지 않습니다.
다음 땅이 앉은 방향도 중요합니다. 햇빛과 전망을 가리는것이 없으면 더욱 좋습니다.

우리나라는 북반구의 중간에있고 4계절이 있기 때문에 시골에서는 집을 지었을때
집안의밝음과 해뜨는 시간 및 일조량. 특히 해지는 시간이 매우 중요하다.

이것은 예전에는 일조량과 난방에 밀접한 관련이 있었다고 보고 있지만
대부분의 사람들이 남향을 선호하는 것은 지금도 여전하다.

전원주택지를 고를때는 지형은 남쪽으로는 시야가 트이고 경사가 완만하며
북서쪽은 산이나 숲이 있는 “남저북고(南低北高)”형이 좋습니다.

일조권이 높아지고, 겨울에는 북서풍을 막아주기 때문이다.
어떤 집성촌에 가보면 골짜기를 사이에 두고 남향은 양반(?)이나 종가집이 자리 잡고
북향은 머슴이나 소작인의 집들인 경우가 지금 까지 남아 있음을 볼수 있다.
예전에 잘 살던 사람들이 그만큼 남향을 선호했다는 증거이다.

또 땅의 지질이나 지반 또는 과거의 이력을 보아야 합니다.
과거 공동묘지나 쓰레기매립장, 또는 갯벌이나 논 또는 늪지역을 매립지로
매립한 지역은 아니었는지는 추후 건축과 활용에 있어서 건축비에 영향이 많고
또 식물재배나 동물사육과 식수조달 등에 있어서 매우 중요한 조건이
될수 있음을 유의하여야 한다다.

또 지질에 있어서 암반이나 돌이 많은지 여부도 알수 있으면 좋습니다.
농가주택신축에 있어서는 지하수가 나오는지 그 물이 양질인지도 알아 보는 것이 좋습니다.
풍수지리상 지하로 수맥이 지나가는 자리는 사는 집(양택)이나
묘지(음택)으로는 좋지 않다고 한다.

최근에는 산을 깎거나 수면이나 논을 매립, 조성해 공급되는 택지가 많이 있는데
수면을 매립한 경우 개발시 부동침하에 대한 배려가 필수적이며 쓰레기를 매립해
조성된 곳이라면 지반이 약할 우려가 있으므로 주의해야 한다.

연약한 지반에 알맞은 조치를 취하지 않은 채 집을 지으면 건물의 일부가 침하되어 집이
기울거나 벽이 갈라지는 일이 생길수 있으므로 지반에 대한 사전 조사를 충분히 해야 한다.

주택지의 토양은 극도의 산성인 경우 식물의 생육이 어렵고
점토가 많은 토양은 배수가 용이치 않은 문제점이 있다.

2. 해당 토지가 속한 지역의 인문 자연 지리적 특정을 잘 검토해야 한다

땅은 숙명적으로 주변환경의 영향을 받는다고 할수 있습니다.
땅주변에 혐오시설, 위험시설, 기피시설이 있는 곳은 피하는것이 좋다.

이것은 주변에 쓰레기매립장. 하수종말처리장, 화장장. 공동묘지, 도살장 등의
혐오시설이 있는 경우나 또는 유류창고, 주유소, 사격장. 예비군훈련장등 위험시설,

대규모 축사. 양계장. 가구공장, 가죽공장, 공해유발공장 또는 비행장, 주차장 물류센터 등
대형차량의 입출입이 잦은 곳, 버스나 대형트럭의 종점이나 고압선 전주나 전선이
뻗쳐있는 고압선 밑의 땅 등 기피시설이 있는 경우를 말한다.

이러한 경우에는 필연적으로 소음, 악취, 지하수 오염 등의 피해를
입게되며 용도가 제한될수 밖에 없다.

따라서 팔리지도 잘 않고 땅값이 오르지 못하는 경우가 많다.
반대로 주변에 관광명소나 휴양림, 문화재, 공원, 골프장, 스키장, 유명계곡이나
바다. 강, 호수, 저수지등이 있을 때에는 그만큼의 어드밴티지를 받게 된다다.

물론 이렇게 주위환경이 탁월한 지역은 통상 자연환경보존지구나 상수원보호구역,
공원구역, 보전임지 등으로 공법상 제약을 받는 경우가 많다.

또한 전원주택지 선정에 있어서 주변환경은 가까이는 이웃집 등이 되고
멀리는 그 마을의 생활수준이나 분위기 등이 될수 있습니다.

시골집을 고를 경우 가급적 집성촌에 들어가지 않는것이 좋다고 한다.
자칫 외지인으로 왕따를 당할수도 있다는 이야기다.
땅은 도로를 따라접근할수 있어야하고 4m정도의 도로에 2m이상 접하고 있어야 합니다.
도로가 없는 땅은 아무리 경치가 좋은 임야나 산 중턱의 천하절경 또는 강 가운데의
섬이나 배산임수의 명당이라도 빛좋은 개살구이다.

3. 해당 토지에 관련된 법적 제한과 규제내용을 정확히 검토하여야 한다

모든 땅은 그 땅에서 할수 있는것과 할수 없는 것이 관계법령에 상세히 규정되어 있다.
건축허가나 행위허가 등이 기능하더라도 반드시 해당 공무원에게 문의하여야 한다.
토지관련 법령은 코와 귀의 겸용이 너무 많고 재량권 남용에 대처하기 힘든 겨우가 많다.

그러한 규제법의 대표적인 것은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 수도권정비계획법.
개발제한구역지정 및 관리에 관한 특별조치법. 농지법. 산림법, 산지관리법, 수도법. 하천법.
공원법. 도로법. 환경기본법. 장사 등에 관한 법률, 건축법 등을 들수 있다.

그러나 실무에 있어서는 이러한 법률뿐 아니라 같은 법의 시행령, 시행규칙, 고시, 공고,
훈령, 지침, 규정 등과 지방자차단체별로 조례, 예규, 지침 등이 즐비해 가히 그 규제내용을
모두 정확히 파악해야 한다
 
4. 해당 땅이 소재한 지역의 개발가능성과 전망을 살펴야 한다.
지금까지 설명한 것은 땅의 현재에 관한 것이지만 땅의 개발가능성은 미래에 관한 것이다.
재테크를 위한 토지투자에 있어서 가장 중요한것은 향후 해당 토지의 개발가능성이라고 할 수
있다.
개발가능성이라 함은 당해 토지뿐 아니라 그 지역 또는 주변 환경의 개발전망과 투자회수
가능성을 포함하는 것입니다.

통상 개발의 최대 호재는 고속도로나 지방도로 또는 포장공사등 도로 신설 확충 개선과
이에 관련된 인터체인지 신설. 터널 개통 및 철도 노선의 신설이라고 할수 있다.

그러나 그 외에도 신도시개발, 재개발,공장 대학 대기업 공기업의 유치, 골프장이나
스키장의 건설, 대규모 리조트단지의 개발과 관광단지의 조성 등을 꼽을수 있다.

이러한 대형 프로젝트는 그 추진에 그 지역과 주변의 많은 토지수요를 유발하며
인구유입을 촉진하고 향후 인접 토지의 지가를 상승시키는 좋은 호재가 된다.

내 땅이 이러한 개발구역에 직접 포함되거나 또는 직접적인 개발대상이 아니드라도 신설된
고속도로의 인터체인지 인근이나 연결 신설도로변이 되거나 또는 개발지역에 붙은
인접지역이 된다면 개발로 인한 수혜지역으로 되어 지가상승을 기대할수 있다.

또 현재 계획이 있는 개발은 아니드라도 향후 장기간의 세월이 흐른 후에 맹지가
도로에 접한다든지 쓸모없던 임야가 도로개설로 수용된다든지 또는 개발제한구역
(그린벨트)이나 군사보호구역, 공원지역, 상수원보호구역등이 해제됨으로서
토지의 이용가치와 가격이 상등하는 운 좋은 경우도 있을수 있다.

그러므로 개발가능성이나 전망은 단기간의 관점이나 현황분석으로는 불가능하고 정부의
국토개발 기본계획과 개발정책을 예의 주시하면서 오랜 현장 경험에 의한 감과 운이
뒤따라 주어야 가능한 어려운 노우하우에 속한다고 할수 있다.

5. 그땅에 그값이고 주인은 따로 있다
땅은 원하는 사람에 따라 그 평가가 다르고 따라서 그 값도 객관적으로
평가하기가 어렵다,
특히 지방의 펜션이나 임야, 농지를 볼 때 팔려고 내놓은 소유자와
사려는 구입희망자와의 시각차는 매우 크다.

또 바로 이웃에있는 토지나 임야인데도 그 가격에 차이가 있을수 있다.
그러나 잘 분석해 보면 비싼것은 설명을 들어보면 그 나름대로 비싼 이유가 있고
싼 것은 싼대로 그럴만한 이유가 있을수 있음을 알수 있다.

토지가격이 성립되는데 있어서 중요한 요소 중의 하나가 대체성이 있느냐 없느냐인 것입니다,
어느 지역에 조건에 맞는 땅이 오로지 그 땅만 있다면 그 땅은 부르는게 값이고 높은 값을 받을 수도 있다.

예컨대 국립공원 바로 밑의 개울가 남향 전원주택지인 경우
부르는 게 값이라는 희소성의 가치가 있다.
또 공원이나 개발제한구역내의 이축권을 이용한 주택신축도 높은 가격을 받는 경우가 많다.
맹지 앞의 도로변 땅도 그 예이다.
이것은 다른 방법으로는 그런 위치에 다시 그런 땅을 구할수 없기 때문이다